¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?
Un fideicomiso inmobiliario es una estructura administrada por un banco mexicano que puede utilizarse cuando una persona extranjera adquiere derechos sobre una propiedad residencial dentro de la zona restringida.
En el contrato, el banco actúa como fiduciario y conserva la titularidad legal dentro del fideicomiso. El comprador extranjero es el fideicomisario: la persona que recibe y ejerce los derechos establecidos en ese contrato. Esto no significa que el banco use o disfrute la propiedad como comprador; debe actuar conforme al fideicomiso.
Según el contrato y la ley, esos derechos pueden incluir usar la propiedad, realizar mejoras, arrendarla, vender los derechos o dar instrucciones al banco. Estos derechos no equivalen a la propiedad directa.
¿Por qué se utiliza?
La Constitución mexicana denomina zona restringida al territorio situado dentro de 100 kilómetros de una frontera internacional y 50 kilómetros de una playa. Para determinadas compras residenciales de personas extranjeras dentro de esa zona, comúnmente se utiliza un fideicomiso autorizado por la Secretaría de Relaciones Exteriores.
No toda compra realizada por una persona extranjera requiere fideicomiso. La ubicación, el uso de la propiedad, el comprador y la forma propuesta para la operación deben revisarse para confirmar qué corresponde.
¿Quiénes participan?
- Fideicomisario: es el comprador extranjero que recibe los derechos establecidos en el contrato y debe cumplir sus términos.
- Banco fiduciario: conserva la titularidad legal dentro del fideicomiso, lo administra y aplica sus propios requisitos.
- Notaría: formaliza la operación, prepara o supervisa la escritura y atiende las funciones notariales correspondientes.
- Profesionales independientes: atienden las cuestiones legales, fiscales, inmobiliarias o técnicas propias de su especialidad.
- The Closing Company: organiza la documentación, los requisitos, la comunicación, la información de costos, la firma y el seguimiento incluido en su servicio.
La coordinación de cierre no sustituye la asesoría legal o fiscal, escrow ni la representación inmobiliaria.
¿Qué debe revisar el comprador antes de firmar?
- Personas y derechos: quién aparece como fideicomisario, qué derechos recibe y si se designan beneficiarios sustitutos ↗.
- Duración y cambios: plazo del fideicomiso y procedimientos para renovarlo, cederlo, modificarlo o terminarlo.
- Cargos y obligaciones: costos iniciales y recurrentes, impuestos, seguros, mantenimiento y avisos que correspondan.
- Instrucciones y operaciones futuras: cómo se dan instrucciones al banco y qué se requiere para una venta, cesión u otro cambio posterior.
- Documentos y formalidades: requisitos de firma, poderes, documentos bancarios y pasos posteriores hasta la inscripción.
Los formatos, cláusulas, niveles de servicio, cargos y autorizaciones varían entre bancos. El contrato de otro fideicomiso no debe utilizarse como si fuera el de esta propiedad.
¿Es lo mismo que escrow?
No. El fideicomiso es la estructura mediante la cual el comprador extranjero recibe derechos sobre la propiedad cuando corresponde. Escrow es un servicio independiente utilizado para resguardar y liberar fondos conforme a un acuerdo.
El banco fiduciario no es automáticamente el proveedor de escrow. The Closing Company tampoco mantiene fondos de clientes como proveedor de escrow.
¿Qué sucede después de firmar?
Después de la firma puede continuar la inscripción de la escritura y la preparación de los documentos finales. El banco también puede tener requisitos administrativos relacionados con el fideicomiso.
The Closing Company da seguimiento al trabajo posterior incluido en su servicio y comunica los avances relevantes, mientras la notaría, el banco, las autoridades y los demás profesionales conservan sus propias responsabilidades y tiempos.